ארכיון חודשי: אוגוסט 2011

לבסוף, החליטו יובל ואמיר שזו תהיה הדירה, וסגרו עם המשכירה החביבה שיגיעו כבר למחרת לסגור את הכל.

החוזה שהיא הושיטה להם, הורד מהאינטרנט שעה קודם לכן, והיה סטנדרטי לחלוטין, כזה עם "בלנקים" למילוי. אז נכון שיובל אמר לאמיר, בדרך לפגישה, שכדאי שהם ייקחו איזה עורך דין שיקרא את החוזה וייתן הערותיו, אבל כשהם ישבו שם החוזה היה נראה כזה תמים:

המשכירה הוסיפה בפשטות, בכתב ידה, את תאריכי השכירות ודמי השכירות, ביקשה שיציינו את כתובתכם ותעודות זהות, וזה הרגיש להם פתאום ממש טיפשי להוציא על זה כסף. אמיר אמר ש"מה שרץ ברשת בטוח מתאים לכולם, לא"? יובל הנהן בהסכמה, והם פשוט הוציאו עט וחתמו.

חוזה שכירות מהאינטרנט

יובל ואמיר מייצגים נתח נכבד מהשוכרים בימינו, אשר מורידים חוזה שכירות מהאינטרנט, ומרגישים בטוחים לחלוטין. ועל פניו, ההסכם נראה מקצועי, רואים שמישהו עמל על ניסוחיו וסעיפיו, והוא מכיל בדרך כלל את כל הסוגיות. אז מה בעצם הבעיה?

העניין הוא, שגם אם ההסכם כשלעצמו הוא מצויין, לא בטוח בכלל שהוא ישרת דווקא את מטרותיו של זה שהוריד אותו. ולמה הכוונה?

יכול להיות, למשל, שהסכם זה נוסח בעבר, לפני שהתגלגל לרשת, על ידי מי שייצג איש עסקים, המשכיר דירות למחייתו. ההסכם הדרקוני שומר על המשכיר מכל משמר, זה נכון, אבל עבור יובל ואמיר, השוכרים, הוא – איך לאמר – קצת פחות ידידותי…?

לפעמים ניסח את ההסכם דווקא שוכר-של-דירת-פאר-לטווח-ארוך, שהשקיע כספים ושעות רבות בניהול משא ומתן עם בעל הדירה: האם המשכיר-הצנוע-והחביב-שאינו-מיוצג ירצה לקבל על עצמו את כל ההתחייבויות שלקח על עצמו המשכיר של דירת הפאר בעבר?

חוזה טוב הוא כזה ששוקל את האינטרסים של שני הצדדים, ונותן מענה הוגן לכל סיטואציה, אך לא תמיד ניתן להבין לבד אם החוזה הספציפי שהגענו אליו שומר על האינטרסים שלנו, או לא. במאמר זה, ורק לשם הדוגמא, אגע במספר סוגיות שכיחות בתחום, ואראה לכם כי גם שינויי נוסח קלים, או לחילופין הימנעות מדיון בנושא זה או אחר, משנים את כל המשמעות של הסעיף, ועלולים לפגוע ביובל ואמיר, או בכם. בעזרת רשימה מדגמית זו, אני מקווה שתוכלו לפחות להתחיל ולהבין לאן נושבת הרוח בהסכם שהוצע לכם, ולהתקדם על בסיס העקרונות דלהלן, עד להגעה להסכם נכון יותר עבורכם.

דוגמא ראשונה – תשלומים

שוכרים:

המשכיר שלכם קבע וודאי בהסכם כי כל איחור בתשלום דמי השכירות, יהווה הפרה של ההסכם. כן נקבע כי ההפרה תקנה לו זכות לבטל את ההסכם, ולפנות אתכם מיידית. עכשיו, בואו ונגיד שהשיק שנתתם למשכיר חזר, אפילו מסיבה טכנית כלשהי, ואתם כלל אינכם יודעים על כך. אתם בטוחים שהשכירות שולמה במועד, כרגיל, בשעה שלמשכיר שלכם כבר עומדת הזכות החוזית לפנות אתכם מהדירה!

על מנת למנוע מצב ביש שכזה (שניתן לצאת ממנו אך זה כרוך באנרגיות, זמן וטרחה), הקפידו לציין את אלו:

1. "איחור" ניחשב ככזה רק לאחר שחלפו 7 ימי עסקים מיום התשלום, למשל (וכך איחור של 6 ימים לא ייחשב איחור).
2. טרם נקיטת כל פעולה כנגדכם, על המשכיר לשלוח לכם התראה בכתב, ובה לעדכנכם על האיחור בתשלום, ולתת לכם הזדמנות להסדירו.
3. בהזדמנות זו היזהרו גם מסעיפי שיפוי ופיצוי למיניהם, בהם אתם מתחייבים לשלם למשכיר את "כל נזקיו מכל מין וסוג", אשר אירעו לו כתוצאה מהאיחור בתשלום. הסכימו לפצות את המשכיר רק בגין נזקים ישירים, ספציפיים ומוכחים שנבעו מהאיחור, וגם זאת, רק לאחר שניתנה לכם ההזדמנות להתגונן בפני הליך זה או אחר שנוהל נגדכם, או בעניינכם, וכאשר נתקבל מבית המשפט פסק דין סופי וחלוט בעניין.

משכירים:

שוכרים שלא משלמים שכר דירה זו צרה צרורה, שכאמור ניתנת ל"טיפול" חוזי, אך מה עושים מול שוכר שמשאיר אחריו חובות גדולים לעירייה? או לחשמל? בעניין זה הקדימו תרופה למכה, כך:

1. אל תסתפקו בחיוב השוכר לשלם. קבעו כי השוכר חייב להעביר מיידית ועם כניסתו למושכר, את כל החשבונות על שמו.
2. דרשו מהשוכר בטחונות שונים (שיקים "פתוחים" עם הוראות חוזיות למילוי, שטר חוב, ערבות בנקאית). סכמו בחוזה שהביטחונות לא יושבו לו טרם הוצגו בפניכם אישורי תשלום מכל הרשויות והספקים המופיעים בהסכם (גז, מים, חשמל, וועד בית), המעידים על תשלום מלא, לאורך כל תקופת השכירות. כך, כל עוד לא תקבלו אישור כי החשבון הוסדר, הביטחון יהיה בידיכם ותוכלו לעשות בו שימוש במידת הצורך ולפי ההוראות המדוייקות שיש להסדיר בחוזה.

דוגמא שנייה – אופציה לשנה נוספת

שוכרים:

יובל ואמיר חתמו על סעיף שקובע שיש להם "אופציה לשנה נוספת".

דקה לפני שהסתיימה השנה הראשונה, ביקשה המשכירה להעלות להם את דמי השכירות, כתנאי להארכה. האם היה מותר לה לעשות זאת? התשובה נעוצה בניסוח של סעיף האופציה.

–          אם החוזה היה מציין שהאופציה להארכה היא "באותם תנאים", במקרה זה ברור שהעלאת דמי השכירות מנוגדת ללשון החוזה.

–          אם לא היה מצויין שההארכה היא באותם תנאים, המשכירה הייתה טוענת שברור מאליו כי הסכום מתעדכן בכל שנה מחדש.

–          בכל מקרה תמיד הקפידו לקבל אופציה ברורה בכתב, שלא מותנית בהסכמת המשכיר.

משכירים:

–          למי ניתנה האופציה? שאלה מעניינת. אם כתוב ש: "לשוכר קנויה האופציה להמשיך את השכירות", אזי, כעקרון, האופציה היא רק של השוכר. במקרה זה, אם לא כתוב אחרת, השוכר הוא שיהיה זכאי להחליט ברגע האחרון אם מתאים לו להמשיך או לא, ואתם המשכירים – בני ערובה בידיו: היואיל להישאר? או שהדירה תעמוד ריקה?

לפעמים קורה דווקא ההיפך: השכירות מוארכת אוטומטית, כל עוד לא ניתנה הודעת ביטול מהשוכר. שוכר שלא שם לב לסעיף, ולא הודיע 60 יום מראש באופן מסודר כי הוא עוזב, יהיה מחוייב להישאר לשנה נוספת. אם יעזוב – תהא זו הפרת חוזה מצידו!

–          מוצע להימנע מניסוח אמורפי: קבעו מפורשות שהשוכר ייתן לכם הודעה בכתב, 60 יום טרם סיום השכירות, ובה יודיעכם באם הוא ממשיך את השכירות או לא. במידה ולא נתן הודעה כאמור, אזי הנכם משוחררים מהחוזה בתום התקופה הראשונה (והמהדרין יקפידו בכל מקרה לוודא את העניין מול השוכר, כדי למנוע אי נעימויות).

– התנו את הארכת ההסכם לשנה נוספת בכך שהשוכר קיים את כל הוראות ההסכם בשנה הראשונה, וכן חייבו אותו לערוך בטחונות וביטוחים מחדש (כדי שלא תעמדו מול שוכר זוועתי, שדורש להמשיך לשנה נוספת).

דוגמא שלישית – כשרוצים להיפרד

שוכרים –

חשוב מאד להכניס להסכם מנגנון המסדיר את סיום ההסכם המוקדם, ומאפשר להודיע למשכיר על קיצור תקופת השכירות, בהודעה מתאימה מראש. פוטרתם ואתם צריכים לקצץ בהוצאות? מצאתם בן זוג ואתם עוברים לגור איתו? ניתן לסכם על שוכר "חליפי": אתם תתחייבו למצוא שוכר אחר תחתיכם ליתרת התקופה, ולהציגו לאישור הבעלים. הבעלים יאשר אותו (אסור לו לסרב ממניעים לא סבירים), והשוכר החלופי ייקח על עצמו את החוזה הקיים על שלל התחייבויותיו, כך שהמשכיר לא ייפגע מעזיבתכם.

אם לא תסדירו את הנושא, לא תוכלו לצאת עד תום החוזה, וגם אם תצאו – תהיו חייבים לשלם שכירות וחשבונות עד תום התקופה.

משכירים –

גם אתם צריכים לחשוב על העתיד: לכמה זמן אתם יכולים להתחייב? האם תרצו למכור את הדירה? או אולי אחותכם שחוזרת מחו"ל, מעוניינת להשתכן בדירה (שהיא גם שלה)? ויכול להיות בכלל שיש תמ"א 38 באופק, והדירה לא תהיה ראויה למגורים? בכל המקרים הללו, על מנת שלא להפר חוזה מול השוכר, השאירו לעצמכם פתח: נסחו סעיף המאפשר לכם להודיע לשוכרים על "סיום הסכם מוקדם", בתוך 90 יום, למשל, מרגע ההודעה, וציינו כי השוכרים מודעים לאפשרות זו, והם לקחו זאת בחשבון.

כמו כן יש להכניס סעיף "העברת זכויות בנכס": סעיף זה מאפשר למשכיר עצמו להעביר את זכויותיו במושכר לאחר, וזאת מבלי שייחשב כאילו הפר הסכם מול השוכר. לשוכר, מאידך, יובטח שזכויותיו לפי ההסכם לא תיפגענה, ושהוא יוכל להמשיך להתגורר בנכס, באותו סכום, עד מועד סיום השכירות.

לסיכום, הסטנדרטי הוא לאו דווקא הנכון

כפי שראינו, חתימה "על עיוור" אינה באה כלל בחשבון, שכן לכל סעיף יש שלל גוונים ואפשרויות. במידה והחלטתם בכל זאת לעשות זאת בעצמכם, זכרו תמיד ש"סטנדרטי" היא לא מילה נרדפת ל"מתאים", או ל- "הגון", לכן קראו היטב את ההסכם, ונסו להבין לאן נושבת הרוח: עימדו על הוספת סעיפים כשצריך, או שינוי סעיפים קיימים "לטובתכם", ותמיד רשמו את הדברים בשפה פשוטה וברורה ככל הניתן, על מנת למנוע אי הבנות. ליד כל שינוי בכתב יד הקפידו לחתום (שני הצדדים). בהצלחה.